济南二手房交易大幅下跌 二月成交1578套 跌幅达45.06%

一、内容摘要

楼市动态：

蛇年1月济南楼市打响炮，以7635套的骄人成绩落地。然而进入2月，济南楼市稍显“脆弱”，新建商品房成交量仅为3810套，环比下跌了50.1%。其中住宅成交了2401套，环比1月减少了2268套，跌幅为48.58%；而办公写字楼、商业用房、地下室则分别以144套、159套、828套的成交量收尾。

二手房市场动态：

2013年2月，春节小长假，绝大多数的刚需购房回家过年，暂时搁置自己的购房计划。房主持续观望年后的二手房市场，惜售房屋，二手房交易冷淡。本月的二手房成交登记量环比1月份有大幅度的下滑。据济南市房管局统计数据显示，本月二手房成交登记1578套，环比1月减少了1294套，跌幅达45.06%。

市场综述与展望：

2月份，济南二手房市场呈现了“量跌价涨”的态势。本月济南二手房的房价延续上1月上涨的态势，涨幅为0.10%。据房天下二手房数据监控中心数据显示，本月济南二手房的挂牌均价为9058元/平方米，本月的挂牌均价创下了新高，均价保持在9000元的高位线上。这主要受2012年下半年楼市持续回暖的影响，房主持续看好2013年的市场，抬高自己的房价。成交量方面：春节假期，绝大多数的购房者忙碌春节，加之部分购房者选择提前回家过年，因而暂时搁置自己的购房计划，导致了本月二手房的成交量有了大幅度的下跌。据房天下二手房数据监控中心数据显示：2月二手房成交登记1578套，环比1月下跌了45.06%。

楼市新政及交通新闻：

国务院：国五条出台

山东省契税征收要实行浮动利率

国土部:今年保持土地供应稳定 增强调控针对性

部分中小银行停放二套房贷

二、楼市动态

新房方面：蛇年1月济南楼市打响炮，以7635套的骄人成绩落地。然而进入2月，济南楼市稍显“脆弱”，新建商品房成交量仅为3810套，环比下跌了50.1%。其中住宅成交了2401套，环比1月减少了2268套，跌幅为48.58%；而办公写字楼、商业用房、地下室则分别以144套、159套、828套的成交量收尾。二手房方面：受春节小长假的影响，绝大多数的刚需购房回家过年，暂时搁置自己的购房计划。房主持续观望年后的二手房市场，惜售房屋。二手房交易冷淡，本月的二手房成交登记量环比1月份有大幅度的下滑。据济南市房管局统计数据显示，本月二手房成交登记1578套，环比1月减少了1294套，跌幅达45.06%。

政策方面，本月国五条出台，要求各地制定并公布年度新建商品住宅价格控制目标、其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购措施、扩大个人住房房产税改革试点范围等内容。国五条的出台，再次彰显了政府调控楼市的决心，也定调了2013年楼市调控从严的基调。

金融方面，部分中小银行的二套房贷停放，但是对于济南二手房市场的整体影响并不大。另外，山东省政府发布《关于修改〈山东省契税征收规定〉的决定》，将契税税率由此前的3%，调整为浮动的3%-5%。新的征收政策，将从4月1日起施行。业内人士分析认为，此举有可能加重购房者的税负，但是对于楼市的影响总体不会很明显。

三、二手房市场动态

3.1二手房挂牌量

全市：2月份挂牌量大幅回落

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2013年2月，受春节的影响，房主对年后的房产市场持观望的态度，惜售房屋，因此挂牌量有大幅的回落。据房天下二手房数据监控中心数据显示：2013年2月份挂牌总量为100435套，环比1月份减少13696套，环比下跌12%。本月挂牌量创下了自去年2月份以来的首次环比下跌，并且跌幅较大。本月的挂牌量同比去年仍有大幅的上涨，涨幅为131.28%。

行政区：各城区挂牌套数均大幅下跌

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2013年2月，济南六大主城区的挂牌套数均出现了大幅下跌。历城区的跌幅，环比下跌了16.54%，挂牌套数为18247套；槐荫区次之，跌幅为15.36%，挂牌套数为11232套；再次是天桥区，跌幅为12.83%，挂牌套数为14272套；历下区的跌幅位居第四位，环比下跌了10.70%，挂牌套数为22406套；市中区和高新区跌幅相对较小，均在10%之内，跌幅分别为9.91%和5.52%，挂牌套数分别为24330套和9947套。

3.2 二手房挂牌价格

全市：2月挂牌均价同比上涨1113元/平方米

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2013年2月，济南二手房住宅的挂牌均价再次呈现环比上涨的态势，并且其挂牌均价创下了自2012年以来的新高。据房天下二手房数据监控中心统计显示，济南二手房（住宅）挂牌均价为9058元/平方米，环比1月上涨了0.10%。较去年同期相比，济南二手房住宅挂牌均价每平方米上涨了1113元，涨幅为14%。

全市：2月各行政区挂牌均价涨多跌少

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

从各行政区价格走势来看，本月六大城区二手房挂牌均价呈现涨多跌少的态势。六大主城区中，仅槐荫区和市中区的挂牌均价呈现了微幅的下跌，跌幅分别为0.46%和0.36%，其挂牌均价分别为7966元/平方米和 9176元/平方米。其余四区的挂牌均价均呈现微幅上涨，其中涨幅的是历下区，涨幅为1.13%，均价为10643元/平方米；其次是高新区，涨幅为1.02%，均价为8890元/平方米；历城区和天桥区的涨幅较小，均在0.5%之内，涨幅分别为0.41%和0.18%，均价分别为8474元/平方米和7827元/平方米。

3.3二手房成交量

全市：二手房总成交登记量大幅下跌

【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】

2月份， 受春节假期的影响，济南二手房成交登记量环比1月呈现了大幅下跌。据济南市房管部门统计数据显示，2月份济南二手房整体成交登记1578套，环比1月下跌了45.06%。

全市：住宅成交登记量环比下跌44.11%

【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】

2月份，济南二手房住宅成交量环比1月有大幅下跌。据济南市房管部门统计数据显示，2013年2月份济南全市二手房住宅共成交1456套，较1月份减少1149套，环比上下跌44.11%。

全市：二手房非住宅成交登记量跌5成之多

【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】

2月份，济南二手房非住宅成交登记量大幅下跌。据统计数据显示，本月济南二手房非住宅成交122套，环比1月减少了145套，跌幅为54.31%。

3.4二手房市场关注度

行政区：历下、市中和历城区关注度位列前三

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2013年2月，济南关注区域排行榜中，历下区仍位居首位，搜索占比为24.98%，权重较1月份有微幅的下跌；市中区次之，搜索占比为20.41%，权重小幅下跌；再次是历城区，搜索比率为16.59%，权重有微幅上涨；天桥区和槐荫区的搜索占比环比1月份均有所下跌，其搜索占比分别为：15.11%和11.02%；高新区的搜索占比仍，为8.30%，但环比1月份有微幅上涨。

商圈：浆水泉商圈位居首位

10商圈 2月搜索量占比

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2月份，网友最关注的热门商圈10排名中，浆水泉跃居位，搜索占比为3.17%；建设路降至第二位，搜索占比为2.98%；旅游路历下段升至第三位，搜索占比为2.79%； 王官庄和英雄山商圈的排名有所下降，而文化东路和工业北路的排名有所上升，堤口路搜索占比明显上升，本月升至前十。洪楼商圈的搜索占比下跌，本月无缘前十。舜玉和千佛山的排名无变化。

热点楼盘：鲁能领秀城搜索量占比

10楼盘 2月搜索量占比

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2月份，网友最关注的热点楼盘排行榜中，鲁能领秀城、阳光100、名士豪庭、中海国际社区、莱茵小镇(小区网 论坛)和银座花园(小区网 论坛)的搜索排名无变化。泉景天沅(小区网 论坛)和锦绣泉城(小区网 论坛)的排名有提升，上海花园(小区网 论坛)和鑫苑国际城市花园(小区网 论坛)的排名有下降。

总价区间：30-50万区间仍网友关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2013年2月，纵观全市各总价区间二手房房源的搜索占比图表，30-50万总价区间的二手房房源网友关注，搜索占比为28.58%，权重有所上升；其次是50-80万区间房源，搜索比率为26.23%，权重有明显的上升；再次是30万元以下，搜索比率为11.95%，权重有所上升。80-100万区间房源搜索占比为7.84%，权重有所下降；100万元以上的二手房的网友关注度较低，搜索比率不足10%，但是环比1月份，搜索占比有了明显的提升。可见，在限购政策的大背景下，网友更加关注的中低价位的二手房。改善性购房需求有明显上升的趋势。

面积区间：90-120平米的房源关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

房天下二手房数据监控中心数据显示， 2月份网友关注的房源面积区间中，90-120平米的房源关注度仍，搜索占比为25.10%；70-90平米次之，搜索占比为22.07%；再次是50-70平米，搜索比率为17.12%。120-150平米和150-200平米的二手房房源搜索占比分别为10.44%和5.55%；200-300平米区间的二手房搜索占比，仅为2.93%。从上述数据中不难看出，90-120平米的的大两居或小三居更受网友的关注。可见，随着楼市调控政策的持续，加之外地在济买房落户人群的增多，90平米以上的中等户型更受网友的青睐。

户型区间:二居室房源关注度

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

房天下二手房数据监控中心数据显示，2013年2月，全市2居室房源搜索比率仍然位居首位，搜索占高达51.68%，；3居室的次之，搜索占比为36.77%；再次是1居室房源，其搜索比率为6.55%；4居室房源搜索占比为3.80%。由此可见，2居室的房源网友的青睐和关注，刚需购房者仍是当前市场的主力军。

四、市场综述和展望

2月份，济南二手房市场呈现了“量跌价涨”的态势。 本月济南二手房的房价延续上1月上涨的态势，涨幅为0.10%。据房天下二手房数据监控中心数据显示，本月济南二手房的挂牌均价为9058元/平方米，本月的挂牌均价创下了新高，均价保持在9000元的高位线上。这主要受2012年下半年楼市持续回暖的影响，房主持续看好2013年的市场，抬高自己的房价。成交量方面：春节假期，绝大多数的购房者忙碌春节，加之部分购房者选择提前回家过年，因而暂时搁置自己的购房计划，导致了本月二手房的成交量有了大幅度的下跌。据房天下二手房数据监控中心数据显示：2月二手房成交登记1578套，环比1月下跌了45.06%。

挂牌量：本月济南二手房的挂牌量有大幅的回落。春节假期，房主观望年后的二手房市场，选择惜售房屋，因此本月的挂牌量有大幅度的回落。据房天下二手房数据监控中心数据显示：2013年2月份挂牌总量为100435套，环比1月份减少13696套，环比下跌12%。本月挂牌量创下了自去年2月份以来的首次环比下跌，并且跌幅较大。但是同比去年2月份，挂牌量仍有大幅的上涨，涨幅为131.28%。

从宏观楼市看，我省的契税由3%调至3%-5%，4月1日实施。房屋契税的上调，业内人士认为，从调整幅度来看，对购房者购房成本影响不是很大，更大的是对购房心理预期的影响，对于楼市的整体影响总体不会很明显。本月，国务院出台新“国五条”，再次表明了政府对于楼市调控的决心。

新“国五条”出台后，时隔8天，新“国五条”细则出台，给当前的楼市调控再度加码。细则中对出售自有住房的，按转让所得征收20%的个税，个税的调整立刻引起了济南房地产市场的连锁反应，为规避新的调控政策少缴税，不少房屋买卖者突击办理房屋转让手续，一些房主急售房屋，预计未来一段时间，二手房的挂牌量会有大幅的增加。受个税按转让所得20%征收的影响，预计地方细则未出台前，济南二手房市场将呈现交易火爆的局面，成交量也将会呈现“井喷”的态势。

五、楼市新政及交通新闻

5.1 国务院:国五条出台

国务院总理温家宝20日主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。

（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。

（四）加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

会议要求进一步完善住房供应体系，健全房地产市场运行和监管机制，加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。

5.2山东省契税征收要实行浮动利率

省政府近日发布《关于修改〈山东省契税征收规定〉的决定》，对1998年发布的《山东省契税征收规定》做出修改，由3%修改为3%—5%。《关于修改〈山东省契税征收规定〉的决定》从2013年4月1日起施行。

按照新修订的《山东省契税征收规定》，在税率调整后，契税适用的具体税率，将由省财政部门会同地方税务机关根据实际提出建议，报省政府批准并向社会公布。目前，具体税率如何确定，原有的住宅差别化税率是否继续采用，还不得而知，因此此次政策调整对楼市到底会产生怎样的影响，还无法预计。不过，有业内人士分析认为，契税政策调整后，不同类型房产契税具体税率上调是大概率事件，因此很有可能会在一定程度上加重购房者的经济负担。

5.3国土部:今年保持土地供应稳定 增强调控针对性

日前，国土部在京召开房地产用地管理和调控工作汇报会。国土部副部长胡存智在会上表示，楼市调控至今已经取得了一定成效，去年土地市场也基本保持平稳。2013年，各省、市国土资源部门除了要保持土地供应总量基本稳定外，还要继续保持调控政策连续性和稳定性，增强调控的针对性，突出差异性。

他还表示，做好今年的房地产调控工作，各级国土资源管理部门要着眼于大局，按照国务院234次常务会议精神和要求，继续保持调控政策连续性和稳定性，增强调控的针对性，突出差异性。一要编好计划，指导好供应，引导好预期；二要明确异动城市，提高调控的针对性和精准性；三要提高市场调控和运作水平；四要切实抓好保障房用地供应；五要提高监测、分析和宣传工作水平；六要明确定位，各司其职，确保工作机制和制度的落实；七要深入研究房地产调控的配套政策；八要切实保证开局良好。

5.4部分中小银行停放二套房贷

“我们现在已经不做二套房贷业务了。”26日，兴业银行济南市建设路支行的信贷工作人员对导报记者说。而在当日的调查中，民生银行济南市玉函路支行的工作人员也同样表示，该行已经不做二套房贷业务。也有业内人士表示，房地产调控增加了二套房贷款的风险，“这些购房者大多数属于投资房产，一旦楼市行情不好，很可能会出现资金链断裂的风险。”

平安银行相关负责人表示，在一个多星期前，总行下发了通知，住房按揭贷款在未来的一年内全线暂停，具体原因并没有说明。专业贷款机构“伟嘉安捷”的市场部分析师吴昊也证实，平安银行房贷的确已经暂停，但不是说完全不做，如果想申请也可以，但是首付成数较高。对于主攻小微企业贷款的民生银行来说，住房按揭贷款业务也基本不做。