济南二手房11月量价齐升 楼市年末翘尾可期

一、内容摘要

楼市动态：

11月份，济南商品房共成交8246套， 与10月份的9154套相比，11月济南商品房成交量减少908套，同比下跌9.92%；相比去年7841套环比上涨5.17%。

二手房市场动态：

11月份，济南二手房市场呈现“量价齐涨”的态势。11月份市区二手房签3184套，与10月份的3105套相比，上涨2.5%；网签面积232659.66㎡，环比下跌1.4%；济南二手房（住宅）挂牌均价再创新高，11月济南二手房（住宅）挂牌均价为9978元/平方米，与月住宅挂牌均价破万仅有一步之遥。

市场综述与展望：

11月份，本是楼市传统的交易淡季，市场各方对楼市交易的期望值并不高，然而本月济南二手房签3184套，环比“银十”多出79套的好成绩，着实让人欣喜了一番。

楼盘供应方面，济南11月份开发商推盘力度有所减弱，新房成交量明显减少。不少购房者将目光转投二手房市场。这是本月二手房签量上涨的一个原因。另外，在出台楼市新政的诸多城市中，二线城市成为政策收紧的主力。目前已出台的楼市调控新政主要内容都是提高二套房首付、提高外来人口买房门槛。济南新政尚未出台，买卖双方加大议价空间，赶在政策落地前促成交易，二手房市场持续上扬。2013年12月份，济南二手房市场能否成功实现“翘尾”，还要看楼市调控政策的执行力度。

楼市新政及交通新闻：

国务院常务会议决定建立不动产统一登记制度

山东省实施房产税新规 二房东不用再缴房产税

山东省年底前试点以房养老

济南版中介收费办法已废止

16个城市陆续出台楼市新政 调控已经出现分化

二、楼市动态

新房方面： 11月份，济南商品房共成交8246套，其中住宅成交6050套，占总成交量的73.37%；其次为车位和车库，分别以782套、718套的成交量收尾。与今年10月份的9154套相比，11月济南商品房成交量减少908套，同比下跌9.92%；相比去年11月7841套的成绩环比上涨5.17%。

二手房方面：11月份，济南市区二手房签量远超“金九银十”，本月济南市市区二手房签3184套，网签面积232659.66㎡，环比分别增长2.5%、-1.4%，同比分别增长34.0%、40.7%；其中二手住房网签2793套，网签面积215449.42㎡，环比分别增长-0.4%、2.8%，同比分别增长27.9%、35.3%。（详见本文P5）

租房方面：济南市历史上规模公租房的选房程序12月3日正式开始，8929套房源参与分配。公租房的大量入市，对于稳定房源的租售价格起到积极作用。一方面，对于暂无资金基础的年轻人，可以通过公租房进行过渡，有利于改善购房者扎堆入市的现状。另一方面，济南公租房本市住户可平移户口 ，公租房的月租金不到市场价的70%等优势也会对租赁市场造成一定冲击。

但是我们也要清晰的看到：时间方面，距离公租房的完全入住还有一段较长的时间；位置方面，公租房的建设大都是在主城区之外，很多上班族租住起来并不是十分方便；资格审核方面，审核需要多方限制。总的来说，公租房的大量入市对主城区租赁市场影响较弱。

三、二手房市场动态

3.1二手房挂牌量

全市：11月挂牌量环比上涨5.56%

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2013年11月，济南二手房挂牌量挂牌量延续10月份的上涨态势，环比上涨5.56%，涨幅有所扩大。据房天下二手房数据监控中心数据显示：2013年11月份挂牌总量再创济南二手房挂牌套数新高，为226014套，相比10月份增加了11908套。本月的挂牌量同比去年仍有大幅上涨，涨幅为118.50%。

行政区：各城区挂牌套数环比全部上涨

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2013年11月，济南六大主城区的挂牌套数均呈现上涨态势。六大主城区中，天桥区的涨幅，环比上涨了7.44%，挂牌套数为33224套；历城区次之，涨幅为7.20%，挂牌套数为35637套；再次是历下区，涨幅为6.75%，挂牌套数为64715套；槐荫区的涨幅位居第四位，环比上涨了6.08%，挂牌套数为25696套；高新区环比上涨2.93%，挂牌套数18630套；市中区的挂牌套数环比涨幅，为2.38%，挂牌套数48113套。

3.2 二手房挂牌价格

全市：11月挂牌均价同比涨1134元/平方米

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2013年11月，济南二手房住宅的挂牌均价延续10月上涨态势，再创新高。据房天下二手房数据监控中心统计显示，济南二手房（住宅）挂牌均价为9978元/平方米，环比10月上涨了70元/平方米，涨幅为0.71%。较去年同期相比，济南二手房住宅挂牌均价每平方米上涨了1134元，涨幅为12.82%。

全市：11月六大行政区挂牌均价涨多跌少

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

从各行政区价格走势来看，本月六大城区二手房挂牌均价呈现“涨多跌少”的态势。其中，高新区涨幅位列首位，涨幅为1.36%,挂牌均价8878元/平米。其次，历下区涨幅0.97%,挂牌均价为12013元/平米。再次，市中区涨幅为0.29%,挂牌均价9931元/平方米。天桥区挂牌均价涨幅为0.23%，挂牌均价为8600元/平米。

历城区和槐荫区本月住宅挂牌均价呈现明显下跌。其中，历城区环比下跌1.39%，挂牌均价为8988元/平米；槐荫区环比下跌0.91%，挂牌均价为8501元/平米。

3.3二手房签量

全市：二手房签量同比涨34.0%

【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】

11月份，济南二手房签量环比10月呈现小幅上涨。据济南市房管部门统计数据显示，11月份济南二手房签量3184套，环比10月上涨了2.5%。同比增长34.0%。

11月份济南市区二手房签面积232659.66㎡，环比10月下跌1.4%，同比增长40.7%。

全市：住宅网签量同比上涨27.9%

【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】

据济南市住房保障和房产管理局，11月份，济南二手房住宅网签量环比10月有明显上涨。据济南市房管部门统计数据显示，2013年11月份济南全市二手房住宅网签量为2793套，环比10月的2804套下跌0.4%，同比上涨27.9%。

11月份济南市区二手住房网签面积215449.42㎡，环比10月上涨2.8%，同比增长35.3%。

全市：二手房非住宅网签量环比上涨29.9%

【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】

据济南市住房保障和房产管理局，11月份，济南二手房非住宅网签量有所上涨。据统计数据显示，本月济南二手房非住宅网签391套，环比10月增加了90套，涨幅为29.9%。

11月济南六大行政区二手住宅网签量

【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】

从11月济南六大行政区二手住宅网签量来看，市中区、天桥区和历下区的二手房住宅网签量依然稳居排行前三位，网签量分别为：653套、580套、535套。历城区二手房住宅网签量467套；槐荫区二手房住宅网签量366套；高新区二手房住宅网签量，为112套。

3.4二手房市场关注度

行政区：历城区挺进关注度排行前三名

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2013年11月，济南关注区域排行榜中，历下区仍位居首位，搜索占比为23.36%，权重较10月份有微幅下跌；市中区次之，搜索占比为20.98%，权重有微幅上升；再次是历城区，搜索比率为15.58%，权重有明显上涨；天桥区搜索占比为15.27%。槐荫区和高新区的搜索占比仍，分别为11.93 %、8.22%。

商圈：建设路商圈位居首位

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月份，网友最关注的热门商圈10排名中，建设路商圈上升至位，搜索占比为3.56%；王官庄、浆水泉商圈搜索排名无变化。文化东路、旅游路历下段、工业北路、英雄山、玉函商圈的排名有所上升，而舜玉、堤口路排名有所下降。甸柳新村商圈无缘本月的10热门搜索商圈。

热点楼盘：鲁能领秀城搜索量占比

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

11月份，网友最关注的热点楼盘排行榜中，鲁能领秀城、中海国际社区搜索排名无变化。阳光100、泉景天沅、莱茵小镇、匡山小区、阳光舜城、鑫苑国际城市花园、百花小区排名有上升。名士豪庭排名有所下降。与此同时，上海花园、建大花园、甸柳新村则无缘本月楼盘10排行。

总价区间：50-80万区间仍网友关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2013年11月，综观全市各总价区间二手房房源的搜索占比图表，50-80万区间房源网友关注，搜索占比有明显上涨，为24.64%。 30-50万总价区间的二手房房源搜索占比为21.45%，权重有上升；再次是80-100万元区间搜索占比为10.29%；30万以下房源，搜索比率为9.69%。100-150万区间房源搜索占比为6.78%，150万元以上的二手房的网友关注度较低，搜索比不足6%。可见，网友更加关注的中低价位二手房源。 改善性购房者有所增加。

面积区间：90-120平米的房源关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

房天下二手房数据监控中心数据显示， 11月份网友关注的房源面积区间中，90-120平米的房源关注度仍，搜索占比为25.04%；70-90平米次之，搜索占比为18.63%；再次是50-70平米，搜索占比为14.75%。120-150平米和150-200平米的二手房房源搜索占比分别为11.21%和7.66%；200-300平米区间的二手房搜索占比，仅为3.60%。从上述数据中不难看出，90-120平米的的大两居或小三居仍是网友关注的热点。

户型区间:二居室房源关注度

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

房天下二手房数据监控中心数据显示：2013年11月，全市2居室房源搜索比率仍然位居首位，搜索占比高达42.35%；3居室的房源次之，搜索占比为39.90%；再次是1居室房源，其搜索占比有小幅下跌，为8.30%；4居室房源搜索占比为5.58%。由此可见，2居室的房源网友的青睐和关注，刚需购房者仍是当前市场的主力军。

四、市场综述和展望

11月份，济南二手房市场呈现“量价齐涨”的态势。本月济南二手房的房价有微幅上涨。据房天下二手房数据监控中心统计显示，11月，济南二手房（住宅）挂牌均价延续10月上涨态势，济南二手房（住宅）挂牌均价为9978元/平方米，环比10月上涨了70元/平方米，涨幅为0.71%。

网签量方面：11月份，济南市区二手房签量远超“金九银十”，本月济南市市区二手房签3184套，网签面积232659.66㎡，环比分别增长2.5%、-1.4%，同比分别增长34.0%、40.7%；其中二手住房网签2793套，网签面积215449.42㎡，环比分别增长-0.4%、2.8%，同比分别增长27.9%、35.3%。

挂牌量：2013年11月，济南二手房挂牌量挂牌量延续10月份的上涨态势，环比上涨5.56%，涨幅有所扩大。据房天下二手房数据监控中心数据显示：2013年11月份挂牌总量再创济南二手房挂牌套数新高，为226014套，相比10月份增加了11908套。本月的挂牌量同比去年仍有大幅上涨，涨幅为118.50%。

11月份，本是楼市传统的交易淡季，市场各方对楼市交易的期望值并不高，然而本月济南二手房签3184套，环比“银十”多出79套的好成绩，着实让人欣喜了一番。

楼盘供应方面，济南11月份开发商推盘力度有所减弱，新房成交量明显减少。不少购房者将目光转投二手房市场。这是本月二手房签量上涨的一个原因。另外，虽然济南尚未出台明确的楼市调控政策，然而，在出台楼市新政的诸多城市中，二线城市成为政策收紧的主力。目前已出台的楼市调控新政主要内容都是提高二套房首付、提高外来人口买房门槛。目前济南新政尚未出台，买卖双方加大议价空间，赶在政策落地前促成交易，二手房市场持续上扬。2013年12月份，济南二手房市场能否成功实现“翘尾”，还要看楼市调控政策的执行力度。

五、楼市新政及交通新闻

5.1 国务院常务会议决定建立不动产统一登记制度

国务院总理李克强11月20日主持召开国务院常务会议，通过关于依法公开制售假冒伪劣商品和侵犯知识产权行政处罚案件信息的意见，决定整合不动产登记职责。

会议决定，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担。一是由国土资源部负责指导监督土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。二是建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。创造条件，逐步建立健全社会征信体系，促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠。三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。会议要求，各有关部门要加强对各地职责整合工作的指导，加快清理相关规章制度，做好有关事项的整理交接，确保不动产登记职责整合工作有序、平稳推进。

5.2 山东省实施房产税新规 二房东不用再缴房产税

《山东地方税务局关于房产税有关政策规定的公告》已经下发，目前已正式实施该公告规定，自2013年10月14日起，承租人转租房产不再征收房产税。而此前已征的税款不再退还，未征税款不再补征。对于承租人的转租房产代开发票的，应按照税法相关规定据实计算征税。而之前“对承租人转租的房产，由转租人按其所得租金收入扣除转租房产所支付的租金后的余额计算缴纳房产税”的规定停止执行。据山东省地税部门介绍，山东省关于房产税的调整是为了更好地适应目前省内房屋租赁业的发展。

5.3 山东省年底前试点以房养老

山东省近日出台了《山东省人民政府关于加快服务业发展的若干意见》,共30条。山东省明确提出,加快发展消费金融业务,满足服务消费领域的信贷需求,开展老年人住房反向抵押养老保险试点。该项任务将由省金融办会同人民银行济南分行、山东银监局、证监局、保监局、省住房城乡建设厅具体负责,并将于2013年年底前正式启动。

老年人住房反向抵押养老,通俗讲即社会关注度很高的“以房养老”或“倒按揭”。今年9月,国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》,指出我国明年将以住房反向抵押的方法试点“以房养老”。

5.4 济南版中介收费办法已废止

济南市物价部门表示,1999年制定的《济南市房地产中介服务收费管理的通知》(济价房字[1999]108号)不再执行，有关收费将按照国家标准执行。

根据济价格【1995】971号有关规定,房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。房屋买卖代理收费按成交价格总额的0.5%—2.5%计收。实行代理的,收费标准由委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但不超过成交价格的3%。

5.5 16个城市陆续出台楼市新政 调控已经出现分化

近日，随着各大城市房价的持续上涨，许多需要在年内完成房价调控目标的城市纷纷出台新的调控措施。继北上广深等一线城市收紧调控政策以后，南京、南昌等二线城市也相继接过调控的接力棒，使得出台调控政策的城市达到16个，业内预计仍将会有其它城市跟进。专家表示，从目前的调控政策看，各地调控有松有紧已经出现分化，中央政府对房地产调控的思路，正在由此前的“东南西北一副药”转变为因地制宜的差异化调整。

近期出台楼市调控政策的城市中，二线城市成为政策收紧的主力。目前已出台的楼市调控新政主要内容都是提高二套房首付、提高外来人口买房门槛。各地楼市能否实现平稳回归，取决于楼市调控政策的执行力度。