2014年济南二手房“量跌价稳” 网签34234套平淡收官

部分：2014年济南二手房市场概况及政策盘点与解读

1.2014年济南市场概况：

2014年，济南二手房市场呈现的是“量跌价涨”的局面。价格方面：2014年二手房（住宅）挂牌均价在6月份打破了已连续上涨20个月的局面，出现首次下跌，到2014年年尾二手房（住宅）挂牌均价已7连跌。但是，2014年12月二手房（住宅）挂牌均价仍比2013年12月价格上涨128元/平方米，上涨幅度在1.28%。

网签量方面：2014年济南二手房市场网签34234套，环比去年减少18.28%。2月份由于春节长假的影响，网签量全年低，仅仅网签1733套；“金三银四”在上半年的表现非凡，4月份创造了2014年的网签高峰，达到3529套；6月份购房者的信心指数降到低，网签量也回落明显；7月10号济南取消限购促使7月份、8月份网签量有所回升；传统旺季的“金九银十”并未能如愿，网签量继续走低；11月份央行降息，进一步刺激济南二手房市场，网签量成功翘尾。

新房楼市方面：据房天下数据统计，除去12月26、27日两天未发布的数据，2014年全年济南新建商品房网签共101011套，环比2013年91119套增长10.86%。值得一提的是2014年7月份以及12月份网签量均过万。7月份新建商品房网签达到12400套，但其中补签量近四成“水分”很大，并不是限购取消后济南楼市的真实反映；相较之下，12月份近14000套的网签量是实实在在的显示了年末楼市的火热。

2014年可以说是一个政策年，从上半年5月份的“央五条”到12月《不动产登记暂行条例》的公布。整体来说，一系列政策的出台对新建商品房市场的影响更为明显，开发商以低价入市、降价促销换取了网签量的飙升。

2.2014年楼市新出台政策盘点与解读：

◆2014年5月央行发布央五条：优先满足首次购房贷款需求

2014年5月12日，人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。会议对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求：

一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。

政策解读：此次央行发布“央五条”，提出优先满足首套房的贷款需求、及时审批和发放住房贷款，这对于首次置业的刚需是利好，但是并未从根本上解决贷款难、放款慢的问题。此次央行发文对济南二手房市场影响不大。

◆2014年7月 济南确定取消限购：新房二手房限购7月10日起全面放开

7月10日起，济南新房与二手房限购政策全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。

政策解读：济南此前执行的限购政策在2011年3月份正式出台，到如今执行已经三年多。这意味着，在济南实施了三年多的限购政策将正式退出房地产市场。此次限购的取消，部分原本被限购的购房群体得到一部分释放，这直接体现在7月份网签量的井喷，但是很大一部分是补签。业内人士认为，在这一段时期内影响房价的因素主要是信贷政策，限购只是顺应了房地产行业的市场化发展。

◆2014年7月 济南公积金贷款调整 楼盘不封顶也可办理贷款

济南限购放开一周，公积金贷款政策也发生变化。此前济南要求住宅楼全面封顶后才可公贷，现在只要工程进度完成主体2/3以上,办理完商品房预购抵押手续以后也可以办理公积金贷款业务。

预购商品房的抵押登记业务是指申请公积金贷款的按揭楼盘，如果主体结构已达到2/3以上，符合办理预抵押登记的条件，可先由开发企业及借款人与济南市置业担保公司签订预抵押登记协议书，并办理预抵押登记的相关手续,公积金确认后予以开通预抵押商品房贷款业务，购房职工就可以通过受委托银行申请办理公积金贷款了。

政策解读：济南此次公积金贷款政策的调整是对新建商品房住宅公贷的进一步放松。按照目前济南的情况来看，新建商品房基本是预售，等到主体完工，项目或许售罄或许挑选不到满意的户型楼层 。此次调整，对于购买新房的购房者来说，很大程度上降低了购房成本。一定程度上会加快部分购房者入市的步伐。

◆2014年9月 央行：首套房利率低七折 二套房认贷不认房

9月30号，为进一步改进对保障性安居工程建设的金融服务，继续支持居民家庭合理的住房消费，促进房地产市场持续健康发展，央行发文：

一、加大对保障性的安居工程建设的金融支持

鼓励银行业的金融机构按照风险的可控、财务可持续的原则，积极支持符合信贷条件的棚户区的改造和保障房建设的项目。对公共租赁住房和棚户区改造的贷款的期限可延长至不超过25年。进一步的发挥开发性金融对棚户区改造支持的作用；对地方政府的统筹规划棚户区改造安置房、公共租赁住房和普通商品房建设的安排，纳入开发性金融支持范围，提高资金使用效率。

二、积极支持居民的家庭合理的住房贷款的需求

对于贷款购买的首套普通自住房的家庭，贷款低的首付款比例为30%，贷款的利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业的金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

政策解读：此次央行发文，第二条更加直接的影响到了济南的房地产市场，可总结为：1.三套限贷令取消；2.二套房贷大放松：现持一套房贷还清，则二套普通房按首套贷（首付三成、贷款利率低7折）；3.针对外地人的限贷令取消。这其中，二套房认贷不认房威力大，释放了很大一批改善型需求，首付由原来的六成降为现在的三成；另外，首套贷款利率低为基准利率的0.7倍，在当时的情况下，7折利率尽管难以实现，但还是给购房者些许利率优惠的希望。

◆2014年11月 央行：中国央行正式发文11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率

中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍；其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。

政策解读：此次央行宣布降息，贷款基准利率下调0.4个百分点，相比9月后一天央行 “首套房利率低七折 二套房认贷不认房”的发文，对于购房者是更为直接的刺激，降息后利率相当于原基准利率的九四折。

◆2014年11月 济南公积金异地贷扩至

自2014年11月5日起,济南市对公积金贷款政策进行了调整,放宽了贷款条件,职工连续缴存6个月即可申请住房公积金贷款；将省内异地贷款放宽到范围,成为少数实行异地贷款政策的城市。

政策解读：这次调整,将异地贷款政策由全省推至范围,济南市户籍人口在就业地缴存住房公积金的,凭就业地住房公积金管理中心缴存证明,在济南市购买自住住房的,可申请个人住房公积金贷款,成为济南市在外地工作特别是一线城市工作居民的一大利好政策,解决了就业地无力购房,户籍地无法使用公积金置业的难题。

◆2014年12月 《不动产登记暂行条例》公布2015年3月1日起施行

中华人民共和国国务院令第656号

现公布《不动产登记暂行条例》，本条例自2015年3月1日起施行。

政策解读：不动产登记制度并不直接影响房价，只是以它为基础的房产税、遗产税会受影响，现在谈不动产登记对房价的影响为时过早，即使有影响，作用也有限，因为影响房价的因素很多，主要的是市场供求关系，还有税收法律、国家宏观经济走向等。

第二部分：2014年济南二手房住宅市场整体运行状况

1. 2014年济南二手房市场概况：

2014年，济南二手房市场呈现的是“量跌价涨”的局面。价格方面：2014年二手房（住宅）挂牌均价在6月份打破了已连续上涨20个月的局面，出现首次下跌，到2014年年尾二手房（住宅）挂牌均价已7连跌。但是，2014年12月二手房（住宅）挂牌均价仍比2013年12月价格上涨128元/平方米，上涨幅度为1.28%。

网签量方面：2014年济南二手房市场网签住宅30436套，环比2013年减少17.60%。2月份由于春节长假的影响，住宅网签量全年低，仅仅网签1524套；“金三银四“在上半年的表现非凡，4月份创造了2014年的住宅网签高峰，达到3183套；6月份购房者的信心指数降到低，住宅网签量也回落明显；7月10号济南取消限购促使7月份、8月份住宅网签量有所回升；传统旺季的“金九银十”并未能如愿，住宅网签量继续走低；11月份央行降息，进一步刺激济南二手房市场，住宅网签量成功翘尾。

2. 2014年济南二手房搜索、均价、网签情况：

◆2014年受网友关注的区域是历下区，搜索占比为26.74%

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

据房天下二手房数据监控中心数据统计，2014年济南各区县搜索量占比中，历下区、市中区、历城区位居前三，与2013年排名没有变化，搜索量占比分别是26.74%、21.49%、14.57%。历下区较多，且奥体片区发展较快，因此网友关注度一直较高，比重也有所上升，比2013年增长2.27个百分点。市中区地理位置较优越，占优势，但是市中区新楼盘不多，网友关注度比较稳定。历城区的洪楼、全福以及山大北路商圈一直比较受关注，搜索量占比排名第三。天桥区搜索量占比为14.15%，位居第四位；槐荫、高新两区的搜索比例相对较低，分别为12.45%和6.76%。另外，商河、平阴以及济阳搜索占比相比2013年都有所下降，章丘、长清搜索占比有所上涨。

◆2014年建设路商圈受网友关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

据房天下二手房数据监控中心数据显示，济南二手房市场受关注的商圈首位是建设路商圈。2013年以及2012年排名首位的王官庄商圈排名降至第三位。浆水泉商圈由2013年排名第三上升至第二名；旅游路商圈、堤口路商圈较去年相比无变化，分别位列第五位、第九位；舜玉商圈以及工业北路商圈本年度跌出年top10排名，取而代之的是二环南路商圈以及千佛山商圈，分别位列第八位、第十位。

在济南二手房市场受关注的top10商圈中，从数据中可以看出：5个商圈属于市中区，4个商圈属于历下区，仅有一个商圈属于天桥区。在济南二手房市场中，网友比较关注市中区与历下区，主要是由于其优越的地理位置、成熟的配套，更重要的是济南目前比较受追捧的重点主要分布在市中区与历下区。

◆2014年济南市关注度高的二手住宅楼盘是名士豪庭

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

据房天下二手房数据监控中心数据显示，与2013年相比，2014年济南二手住宅楼盘中，名士豪庭上升为位，鲁能领秀城位居第二位，阳光100位居第三位。重汽翡翠郡、中海紫御东郡、伟东新都、海尔绿城全运村跻身2014二手房楼盘搜索top10。

2014二手房楼盘搜索top10中，其中5个属于市中区、3个属于历下区、1个属于槐荫区、1个属于天桥区。另外，这其中市中区的5个楼盘以及槐荫区的1个楼盘都靠近二环南路，可以看出济南南部发展日渐成熟，越来越受到网友的关注。

◆2014年50-80万元的二手房搜索量占比高，为25.60%。

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

据房天下二手房数据监控中心数据显示，2014年，50-80万元区间的二手房房源的网友关注度依旧排名首位，搜索比例达25.60%，相比2013年增长1.28个百分点。 30-50万元区间二手房源搜索比例为20.39%，排名第二，搜索占比相比2013年下降3.13个百分点。80-100万元区间二手房源搜索比例为11.93%，100-150万元区间二手房源搜索比例为8.12%。

与2013年相比，仅有30-50万元、30万元以下区间二手房源搜索比例出现下降。一方面济南二手房价格较去年有所上涨，另一方面随着限购限贷政策的放松购房者能接受的房源价位也有所提高。

◆2014年3居室房源受网友关注，搜索占比为43.54%。

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

据房天下二手房数据监控中心数据显示，2014年二手房户型搜索占比中，3居室超过2居室跃居首位，搜索比率为43.54%，比2013年上涨7.39个百分点；其次是2居室房源，搜索占比为39.35%，较2013年下跌4.43个百分点；1居室小户型房源关注度排名第三位，搜索占比为7.64%；5居以及5居以上搜索占比为3.47%，位居末位。

值得注意的是，2014年度3居室房源关注度首次超过2居室，搜索占比排名。这主要受多方面影响，换房成本的增加以及单独二胎政策的放开或是主因。

◆2014年90-120平米中等户型二手房搜索量高，搜索量占比24.77%。

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

根据房天下二手房数据监控中心数据统计，全年二手房面积搜索比率中，90-120平米区间的二手房房源受网友关注，搜索占比为24.77%，此类面积的二手房多以两居室或者三居室为主，深受刚需和改善型购房者的青睐。其次是70-90平米区间二手房房源，搜索占比为17.36%，此类面积的二手房多以大二居和小三居为主，较适合刚需购房人群的需求。50-70平米区间的二手房搜索比率排在第三位，搜索占比为13.97%。120-150平米区间的二手房搜索比率为12.81%。

◆2014年济南市二手房挂牌价格先涨后跌，12月挂牌均价同比上涨1.28%。

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

据房天下二手房数据监控中心数据显示， 2014年济南二手房挂牌均价呈现先涨后跌的态势。从年初至5月，住宅挂牌均价保持上涨态势，5月创造了二手房挂牌均价高值，挂牌均价在10464元/平方米；从6月份到年底，住宅挂牌均价一直下跌，到12月二手房挂牌价格为10134元/平方米。

值得注意的是，济南二手房挂牌均价在2014年6月份打破已连续上涨20个月的局面，首次下跌，随后二手房挂牌均价一路走低，出现七连跌。12月二手房挂牌均价与5月相比跌幅达到330元/平方米。尽管如此，12月二手房挂牌均价与2013年12月相比仍有1.28%的涨幅。

与2013年相比，2014年3月份同比涨幅高，涨幅为12.78%，12月份同比涨幅低，涨幅为1.28%。

◆2014年济南市二手房签套数4月高 网签3529套

【数据来源：济南市住房保障和房产管理局】

据济南市住房保障和房产管理局数据显示，2014年济南市区二手房累计网签34234套，与2013年相比减少18.28%；其中二手房住宅累计网签30436套，与2013年相比减少17.60%。

从全年网签量来看，二手房签量高的月份在4月份，网签3529套；其次是3月份，网签3485套。如果说”金三银四“的成绩单还算满意的话，那么“金九银十“的答卷就有些差强人意了。不过一系列政策的出台，从取消限购到取消限贷再到央行降息，效果在年底显现，网签量翘尾收官。

3. 2014年热点区县搜索量10楼盘及评估价情况：

历下区搜索量10楼盘及评估价情况

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

市中区搜索量10楼盘及评估价情况

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

天桥区搜索量10楼盘及评估价情况

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

历城区搜索量10楼盘及评估价情况

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

槐荫区搜索量10楼盘及评估价情况

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

高新区搜索量10楼盘及评估价情况

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

4. 2014年各区县二手房均价及网签情况

历下区二手房住宅网签量及价格情况

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

市中区二手房住宅网签量及价格情况

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

天桥区二手房住宅网签量及价格情况

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

历城区二手房住宅网签量及价格情况

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

槐荫区二手房住宅网签量及价格情况

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

高新区二手房住宅网签量及价格情况

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】