手里有房不急卖 条例实施后济南二手房市场"反预期"

《不动产登记暂行条例》实施后，有人预测，房叔、房姐等拥有多套房产的人可能会抛售。同时，房产税开征提上日程，手里握有多套房产的投资者可能会急于出手。加之央行再次降息，不少人判断春节后二手房市场将呈现火爆景象。但记者走访发现，济南市场新增二手房源并不多，政策对房价影响也不明显。

【淡定】房源暂未大幅增加

相比一手房市场，不动产登记似乎对二手房市场的心理影响更大。近段时间以来，有关不动产登记引发不少城市出现二手房集中放量，尤其是大户型二手房抛售的传言不断。但记者走访济南多家房产中介了解到，二手房市场颇为淡定，并未出现业主集中抛售的情况。

“没有人来问不动产登记政策，更没有市民想把房子一下子便宜卖掉。”在经七纬一路的美巢置业，店长刘娟告诉记者，春节后店里生意一直不错，尤其进入3月以来，销量还出现了小高峰。“降息利好因素比较明显，买房人每月能少还点贷款。”刘娟说，这也带动了二手房销量。

历下区、天桥区等多家房产中介工作人员均表示，二手房挂牌数量较春节前略有上涨，但数量基本在正常范围内波动，暂未出现明显的增长。

“虽说不动产登记条例在济南试点，但目前还没建立完善的登记体系，至于征不征税、何时征税都是未知数，所以不少人仍在观望。”历下区21世纪不动产金姓工作人员告诉记者，如果没有其他更好的投资渠道，手中有房的业主更倾向于保留房子，尤其是交通方便、位置优越、配套齐全的更是惜售。

【观望】房价基本没大变

“买到中意的二手房纯粹是碰运气。”据历下区燕子山路诺达房产某店员介绍，二手房买主多是刚需族，要么为孩子上学，要么为工作调动，只要价格、位置合适，立马就买，不会过多考虑交不交税、房价还会不会降。有时候只是稍微一犹豫，想等一等，回头看好的房子就卖掉了。该店员说，二环以内尤其抢手。

在天桥区水屯北路的21世纪不动产，一位吕姓工作人员告诉记者，和往年不同，今年春节后有些房主报价不但没涨，甚至还低于市场价。“天桥的二手房源不像市中、历下有好的，价格相对较低。买主多以刚需族或想在济南落户的农村务工人员为主。”

而在位于历下区山大南路与历山路交叉口的21世纪不动产，一位金姓工作人员也表示，二手房销量比春节前稍大，但变化不大。“目前，卖房子的少，买房子的多。”他告诉记者，历下区二手房市场价格较为稳定，基本没多大变化。银行降息后，公积金、商贷利率下调，受房源限制，不少买房人仍在观望。

【纠结】手有余房卖是不卖？

不动产登记在济南暂未实施，虽然目前对济南二手房市场影响不大，但部分手中有房产，一直持观望态度的市民仍然不知该如何配置。

“2013年，我在凤歧路附近购置了一套120平方米的三居室，南北通透，楼层也好，而且是历城二中的，孩子都在上大学，这套房子一时半会用不上。”市民程女士的担心是，不动产登记实施后可能就会征收房产税，她正犹豫要不要将房子卖掉。

对此，山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，如果有更好的投资渠道，可以考虑现在抛售。他认为，房地产已经不是好的投资渠道。随着股权制度、金融制度的改革，老百姓会有更多的投资渠道和更好的投资环境，社会资本参与民生盈利的机会也会增加。但若没有好的投资渠道，保留也无妨。因为眼下并非出售的好时机，一来获利空间不会太大，二来房子未过5年，营业税较高。未来随着配套逐渐成熟，小区入住率提高，房价也会有上升空间。

对于市中心好地段的房子，李铁岗建议暂不抛售。“这些地方，无论地段还是配套都是稀缺资源，完全不必担心房子贬值。即便房产税开征，也可提高租金来弥补损失，对投资影响不大。”

二手房交易营业税政策变迁史

1999年8月1日起超过1年的普通住宅，免征营业税；不足1年的普通住宅，按销售价与购入原价差额计征。

2005年6月1日起不足2年的住房，按销售全额征收营业税；超过2年(含2年)的普通住房，免征营业税。超过2年(含2年)的非普通住房，按售价减购入价的差额征税。

2006年6月1日起不足5年的住房，全额征收营业税；超过5年（含5年）的普通住房，免征营业税；超过5年（含5年）的非普通住房，按售价减去购房价的差额征税。

2009年1月1日至12月31日不足2年的非普通住房，全额征收营业税；超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房，按售价减去购房价的差额征税；超过2年（含2年）的普通住房，免征营业税。

2010年1月1日起不足5年的非普通住房，全额征收营业税；超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房，按售价减去购房价的差额征税；超过5年（含5年）的普通住房，免征营业税。

2011年1月28日起至今不足5年的住房，全额征收营业税；超过5年（含5年）的非普通住房，按售价减去购房价的差额征税；超过5年（含5年）的普通住房，免征营业税。

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营业税“5改2”风传已久业内称短期内不会改

有消息称，今年10月，二手房交易营业税的免征时限可能由5年改为2年。

6日，经七路房产交易大厦二楼，涉税咨询台工作人员告诉记者，免税时限目前还是5年，他们没听说要改为2年。随后，记者连线济南市地税局相关负责人，对方给出相同说法。

买房网总经理赵鲁梁接受记者采访时表示，营业税“5改2”一事风传已久但迟迟不见动静，未来走向还有待观察，国家应该综合考虑，衡量改革对一手房和二手房整个楼市的影响，其个人认为短期内不会改。

山东大学经济学院教授李铁岗则认为，这个问题根本不值一提。对买房和卖房人来说，这并非关键因素，刚需族该买还是得买，几万元的营业税只占购房款的一小部分，真正的炒房者买房后也不会持有2年之久，所以说，营业税之限无论是5年还是2年，对房价影响并不大。（记者翁利丹）

延伸阅读不见“调控”字眼两会利好更大

比起降息与不动产登记政策，山东北大资源地产有限公司副总经理陶晓智更看好政府工作报告对房市的影响。他认为，降息肯定是利好，不动产登记尽管在征税等问题上引发有房族的恐慌，但其本身不是房地产调控政策，所以对房价、对供需关系的改变不会产生太大影响。相比之下，今年政府工作报告对楼市的表述中已没有“调控”字眼，而是“促进”，这是更大的利好。

“现在大家对土地投资的热情不是很高，地产商拿地缺少热情，土地溢价率不高，下一步这些都会有所变化。”陶晓智格外强调，待政策沉稳落地，产品的设计上也将朝改善型努力。近两年房地产市场下行压力较大，济南新楼盘供应还是以刚需族为主，有改善需求的客户因配套不完善、交通不便等原因很难找到合适的产品，为了方便，才不得不到二手房市场找寻“大三居”改善。“新楼盘的产品类型较为匮乏，如果政府工作报告可以执行下去，改善型产品的建设及周边环境都将有所提升与改进。”

市场声音“买房就赚钱”的时代过去了

有观点认为，不动产登记和央行降息两个政策具有对冲性质，但都对刚需购房者形成了保护，楼市基本面将迎来不同程度回暖。对此，买房网总经理赵鲁梁表示，楼市的发展并不完全取决于货币政策、资金情况，还取决于供需关系。市场在逐渐饱和之后，并不仅仅是政策在驱动。

他说，以前只要买套房子就赚钱，现在则面临各种变数。但综合各种因素，房地产作为一种重要的社会资产，降价的可能性很小。“从目前环境看，房价会保持3%-5%的增长，如果有回暖迹象，幅度也不会太大。从市场供需来看，楼市已经进入一个平稳或略微上扬期，大涨或大跌都不现实。”