先松后紧 2016年济南楼市政策频繁调整

2016年是房地产的政策年，新年伊始，在去库存的背景下，楼市各项信贷政策和税收政策轮番调整。春节前后，楼市“政策包”密集出台，降首付、减免税、公积金提额……采用信贷杠杆、税费减免、优化落户、房价补贴、政府回购等多种形式加速去库存。由此带来了楼市的火爆行情。

然而9月份开始，政策急转直下，重新限购，首付上调，公积金降额，严查违规销售，规范市场，银行限贷“认房又认贷”……

首付低降至两成

2月2日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合下发通知:非限购城市商贷首套房首付低20%，二套房首付低30%。

此举是为进一步支持合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展。具体内容为:在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，低首付款比例调整为不低于30%。同时提出，各地可以按照“分类指导，因地施策”的原则，结合不同城市实际情况自主确定住房贷款的低首付比例。

此次政策执行后，包括济南在内的不限购城市的居民买房，不论是首套还是二套，首付比例可以降低5%-10%，两成的首付可以说是十年新低。也是继2006年6月之后，商贷低首付比例首次重回二成。首付门槛降低，有利于刚需和首改需求入市，尤其是对于积蓄不多的年轻家庭，可谓是“及时雨”。这一政策刺激普通住宅特别是刚需的需求。

二套房契税也减免

国家税务总局、财政部、建设部的部门联合下发通知，2月22日起，对二套房的契税税率也实行减免。对个人购买家庭住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

而此前的规定为，144平方米以上的首套房以及二套房，就不享受契税税率减免，按3%全额征收。

营业税方面，个人将购买已满2年(含)的住房对外销售的，免征营业税。

随后，山东省财政厅、山东省地方税务局、山东省住房和城乡建设厅联合下文，统一实施口径，首套房的认定范围以县(市、区)行政区域为单位。也就是说，跨区买房按首套房缴契税。山东省的契税政策扩大了首套房的认定范围，以“区”划分首套房。业内人士分析认为，此举影响较大，受益人群更广，以济南为例，历下有房到历城买就享受首套房的优惠税率。这无疑进一步利好房地产市场，鼓励购房者改善住房条件。新政实施对于二手房市场也有一定刺激，降低购房者的实际成本。

公积金贷款提额

2月22日，济南住房公积金管理中心发函，拟调整公积金贷款政策，核心内容即公积金高贷款额度由60万元提高到70万元。3月7日，正式落地执行。

具体内容为，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭在市内六区购买自住住房，申请住房公积金贷款的高可贷额度由60万元提高至70万元(在章丘、平阴、济阳、商河四县市购买自住住房的，申请住房公积金贷款的高可贷额度为60万元);一人缴存住房公积金的职工家庭在市内六区购买自住住房，申请住房公积金贷款的高可贷额度由30万元提高至40万元(在章丘、平阴、济阳、商河四县市购买自住的，申请住房公积金贷款的高可贷额度为35万元)。

提高住房公积金贷款还款能力测算标准。借款人和共同还款人月还款额与月收入比上限由50%提高至60%。(即借款人和共同还款人月还款额不得超过其月收入的50%提高至不得超过月收入的60%)。

与此同时，允许提取公积金缴存住房维修资金。

央行再次降准

2月29日中国人民银行决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。

分析人士指出，此次降准旨在保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。降准以后银行后续资金将更加宽裕，房贷有望继续宽松，购房者压力持续降低。

增加土地为楼市降温

9月28日，济南房地产政策开始收紧。当日，发布波房地产市场调控政策，严打炒号倒号、捂盘惜售等行为，没拿到预售许可证的楼盘，严禁变相认筹，提高土地拍卖保证金，缩短土地出让金缴纳限时。

济南一家大型房企的负责人表示，这一调控政策主要集中在两个方面，首先就是拿土地市场开刀。明确提出增加土地供应，扩大居住用地规模。“这是很有针对性的，现在各家房企为什么疯狂抢地?住宅用地供应量太少，不抢就没饭吃了。如果落实到位，能在一定程度上缓解目前的土地市场逢拍必地王的现象。在供给端解决市场矛盾。”

更有杀伤力的是提高土地竞买保证金、缩短土地出让款缴纳时限。现在保证金一般是起拍价的20%，热点地块将提高到50%以上。同时，谁敢加价拍地，必须有足够的资金后盾，土地出让款短的缴纳时限仅15天，算上签合同的时间也不过20天。“不能像有的房企一样，头脑发热，硬是把冷门地块拍成地王，拿了地之后又缴不起土地出让金。不理性竞拍更容易制造地王，冲动过后可能一地鸡毛。”一位业内人士认为，这一新规将太高房企拿地的门槛，资金实力不济、融资渠道不强的开发商将不敢妄动。“有枣没枣打三竿”的想法基本没戏了。

“这也有利于规范市场，让成熟的开发商拿地开发，没钱的干脆就别掺和了。”济南本土一家房企的有关人士认为，拿地赖账禁赛两年的规定，能够防止融资能力差的开发商冒险拿地，超出能力范围硬抢，要么高价融资，要么形成烂尾，潜在市场风险较大。

与此同时，济南出台的调控政策重申，在获得预售许可证之前禁止认筹，特别提到了电商团购。业内人士称，新规意味着开发商只能等到拿了预售许可证之后再认筹。新规要求拿到预售许可证之后10天内一次性公开全部准售房源和价格，这对开发商的定价策略会有所影响，不利于通过认筹掌握主动权。在楼市红火的行情下，短期影响并不太大。

政策加码，重新限购限贷

10月2日，济南市政府办公厅下发通知，进一步调控房地产市场，商贷首套房首付比例提至三成，二套房四成;公积金贷款额度从高70万降为60万;本市户籍家庭限购三套房，外地的限购一套房。刚刚解除两年的限购政策重新回来了。

济南市政府办公厅发布的《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》指出，进一步出台政策是为保持房地产市场持续平稳健康发展，根据国家分类调控、因城施策的总要求，经市政府研究，确定针对房地产市场过热、价格上涨过快现状采取进一步调控措施。内容共4条:

1、购买首套住房商业贷款低首付比例由20%提高至30%，购买二套住房商业贷款低首付比例由30%提高至40%。

2、家庭用于购房的公积金贷款高额度由70万元调整为60万元，个人公积金贷款高额度由40万元调整为30万元;本市户籍家庭购买第三套住房不提供公积金贷款。

3、本市户籍家庭已有三套住房的，暂不得再购房。非本市户籍家庭在济南市限购一套住房。

4、依法严厉查处违规炒房、违规销售等行为，打击违法资金流，切实维护房地产市场正常秩序。

新政策适用于济南市市内六区，长清区不在限制范围内。

据介绍，这是济南时隔两年之后，再次实行限购限贷政策。上一次限购是2011年3月开始，本地家庭禁止购买第三套房，外地家庭限购一套房，而且需要提供个税缴纳或者社保缴纳证明。一直持续到2014年7月10日解除。这次重回限购，相比上一轮略有宽松。

银行收紧，认房又认贷

10月8日起，驻济各大银行开始陆续收紧房贷政策，首套房低首付提高到三成，二套房首付低四成且利率上浮10%，三套房禁贷。有的银行“认房又认贷”，即家庭名下有一套房再买第二套，不管是否还清贷款，一律按二套房算。执行都是从网签时间(10月3日零时)来算。

在首付和利率政策方面，招商、浦发等股份制银行的认定标准都改为“认房又认贷”。本市家庭购买首套房，低首付比例一律上调为30%，利率折扣不变(目前9折是主流)。如果家庭名下有一套住房，不论是否已经还清贷款，再买第二套，首付均为40%，而且利率上浮10%。

这是与此前变化大的地方，在政策收紧之前，多数银行如邮储银行、北京银行等都已经“只认贷不认房”，即家庭虽已有一套房，但只要贷款结清了，再申请贷款买改善型住房，就按首套房对待。有的银行要求低首付20%，也有的在利率方面给予打折。只有房贷尚未还清，再贷款购买第二套房，才执行首付低30%、利率上浮10%的政策。

如今这种情况的购房者可以说“备受打击”，不但首付翻番，而且利率由9折改成1.1倍。

【文章转自生活日报】