21世纪不动产济南区域总经理方瀛解析济南限购新政

济南市的限购新政终于在“鲁八条”的强大压力下出台了，其完全改变了1月份那种温和、隔靴搔痒似的限购令。真是有些奇怪，济南市类似朝令夕改的政策为何如此频繁出现（还有过去曾经调整的税收政策也因为市场因素而流产等），是政策的制定者缺乏足够的市场前瞻性还是缺乏责任意识，而或缺少市场相关组织的参与，让人总是有些唏嘘，缺少了那么点政府的公信力。

本次限购新政的出台，如同“国八条”之对房地场市场一样，也让济南市场感到了春寒料峭，增加了市场的不确定因素和潜在风险，同时也带来了市场的机会。

1、保障性住房的建设提出明确指标：2011年年底前，建设保障性住房3万套。新开工公共租赁住房不低于2.3万套。向社会提供不低于2000套廉租住房。开工建设5000套棚改安置房。到“十二五”末，新增公共租赁住房和廉租住房总量要超过10万套，力争享受住房保障的居民达到户籍总量的10%。说明对城市中低收入家庭的重视，这是一个福音，也的确在某些程度上增加了社会的供应量，在未来3~5会年缓解了很大的刚性需求，但对今年的整体影响不会很大，我认为这也就是限购令必须这个时间强力推出的主要原因。

2、对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税的政策，我始终认为这样的政策虽然初衷是为了限制次新房的市场流通率，从而用强烈的信号告诉短期投资房产的人不要再买房子，否则你买了也卖不出去了。但我个人认为通过加大交易环节的税收来约束投资者是最无聊的办法。因为政策的不确定因素已经一而再再而三的告诉老百姓了，年年都在变化（就像有朋友说的：我再也不能听政府忽悠能控制房价了），2年以后什么样谁也说不清，所以已经不能构成心理的压力了，反而因为增加了流通环节的钞票，变相的阻碍了次新房的上市流通，同时也变相的提高了房价（羊毛出在羊身上）。

3、对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍的住房信贷政策，应该说是对改善型住房需求的限制。按照目前济南市的购房行为来看，60%以上是通过贷款来完成的，而这中间又会有一半左右的人是改善型的购房需求，因此这种通过提高信贷门槛来约束购房需求的政策，还是很有力度的。但作为真正需要改善居住环境的家庭而言，也是可以通过先卖再买的方式度过这种困境（当然这里说的是真正要改善型的家庭），一方面可以增加市场的存量房的供给，另一方面也可以避过这种政策所带来的损失，只是需要控制好卖和买之间的节奏就行。

4、对实行限定居民家庭购房套数的限购政策，我认为是真正到位的限购令。这次限购令是完全禁止了投资型客户的购房行为，也限制了很多改善型客户需求，当然这里面还包括误伤了某些刚性需求。因为这个政策，我认为济南的房地产二手房市场交易量会出现30%左右的降幅。前些天有朋友谈到限购之后的措施也曾经提到目前咨询假离婚的很多，我的看法和很多人不尽相同：正像在90年代进行房改的时候，曾经也是离婚的高潮，但据我所知，很多人只是咋呼咋呼而已，还有很多拥有了房子，却真正失去了家庭，所以这种情况在济南大面积泛滥的可能性不是很大，个体因素总会有。济南人的观念很多是保守的，特别是那些改善型和投资型客户群体，说归说，真正做了会有很多人三思而后行甚至放弃的。同时，未来保障房的建设到位以及房产税的适时推出，房价也很难继续大涨的，虽然房价的上涨空间还是很大，但是目前政府就是要通过时间来释放空间的。当然对对改善型客户还是可以通过先卖再买的方式来解决自己的住房需求的，这对房地产市场也是利大于弊的。

5、加快个人住房信息系统建设，继续完善房地产市场信息系统，年内实现全市房产档案数字化和县(市)区联网的要求，我认为是为了明年正式推出房产税做的基础工作。结合“鲁八条”中的全省房产档案的信息联网，才真正起到房产税征收的依据，也就是房屋的实际拥有量，这一要求的关键点是数据的真实性以及执行的力度，因为这会涉及到目前济南市政府企事业单位的人员的利益，如果能做到不但对城市信息化的建设有莫大好处，对政府反腐倡廉的落实也会有很大帮助。

6、我认为这次限购政策的推出，济南市的商业地产以及济南周边城市（如章丘、济阳等）房地产市场的发展会吸引更多的投资客来关注，也会带动价格和交易量的快速上涨。同时租赁市场也会因为限购的原因量价齐升，由于后期的房产税的不确定因素，也会给租赁市场带来些风险的（时间因素）。