7月济南二手房量价齐跌 挂牌均价环比下跌0.49%

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一、楼市动态

二、市场动态
1、二手房挂牌量
2、二手房挂牌价格
3、二手房成交量
4、二手房市场关注度

三、市场综述和展望

2011年7月，济南楼市新房和二手房成交量出现了冰火两重天的局面，新建商品房销售火爆，与此不同，二手房的成交量却出现了明显下跌，同时挂牌价格也是出现了小幅下跌。楼市调控经过半年的消化期，调控的效果逐渐显现。7月，新国五条出台，释放楼市调控从严的信号，加重了购房者的观望情绪。开发商受限购政策的影响，为回笼资金，纷纷推出特价房。特价房源的频频推出，极大地冲击了二手房市场。据统计，本月二手房共成交1410套，环比下跌了11.38%；新建商品房共成交5890套，环比6月上涨了11.95%。

7月以来，济南楼市供应量出现上涨的态势，开发商受资金链紧绷以及上半年销售萎缩的影响，新房各楼盘加快了推盘的步伐，并且在7月份推出的特价房，也是引起了一股抢购的热潮。二手房的供应量受政策以及新房特价房频推的影响，出现了小幅下跌的趋势。

成交量的下跌，观望情绪的浓厚促使二手房总体挂牌价格的小幅下跌。城六区的挂牌价格涨跌不一，但是变化的幅度较小。其中，槐荫、历城和历下区均出现不同程度的下跌，而高新、市中和天桥三区挂牌价格呈微幅上涨的态势。可见，楼市受限购、限贷政策的影响，楼市价格得到了明显的遏制，房价趋于合理。

7月7日，央行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。调整后，一年期贷款利率提高达6.56%，这也使得购房者的还贷压力增加，降低了购房者的购房热情。12日国务院“新国五条“明确规定：已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。限购政策的从严，再度加重了购房者对房价下跌的预期。

二手房挂牌量

全市：挂牌量与6月份相比，小幅回落

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

7月份济南二手房市场仍然处于低位徘徊状态，“新国五条”的出台，市场观望情绪更加浓厚。不断升级的限购政策，使得购房者更加坚定了未来房价下跌的心理预期。市场低迷，购房者持续观望，开发商近期推出不少打折优惠房源，这对于二手房市场有很大的影响。市场的低迷，挂牌量也随之减少。2011年7月济南二手房总挂牌量为70936套，环比6月份下跌了3.99%。

行政区：历城区为本月挂牌套数之首

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2011年7月，济南各行政区挂牌套数涨跌不一，涨幅的是槐荫区，环比上涨了2.68%。天桥区位居第二，环比上涨了1.91%。全市挂牌量的是历城区，挂牌套数为17534套，环比6月下跌5.28%；挂牌量的是高新区，为5853套，环比下跌11.74%，跌幅。

二手房挂牌价格

全市：7月份挂牌均价小幅回落

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

7月份，济南二手房市场“量价齐跌”。本月挂牌价格小幅下跌，据房天下二手房数据监控中心数据显示，全市二手房住宅挂牌均价为8851元/平方米，环比6月下跌0.49%。

全市：7月份挂牌均价对比

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2011年7月，从各行政区价格走势来看，各区域二手房挂牌均价涨跌不一。城六区中，三区挂牌均价微幅上涨，其中涨幅的是市中区，环比上涨0.57%；其次是高新区和天桥区，涨幅分别为0.21%和0.07%。挂牌均价下跌的是槐荫区、历城区和历下区，跌幅的是历下区，跌幅为1.13%；其次是槐荫区和历城区，跌幅分别为0.42%和0.11%。

二手房成交量

全市：二手房总成交量下跌明显

【数据来源：济南市网上房地产】

受限购限贷政策的影响，7月份济南二手房的总成交量明显下跌，据统计，二手房总成交量为1410套，环比6月下跌11.38%。

全市：二手房住宅成交量环比下降11.21%

【数据来源：济南市网上房地产】

7月，新国五条的出台，释放楼市调控从紧信号，市场观望情绪再度加重，本月的二手房成交量受此影响，明显下跌。二手房住宅成交量为1363套，环比6月下跌11.21%；成交面积11.06万平方米，环比下跌8.74%。

全市：各行政区二手房住宅成交套数分布

【数据来源：济南市网上房地产】

纵观各行政区二手房住宅成交分布图，本月成交量的为市中区，成交348套，环比6月上涨1.46%；其次是天桥区，成交量为280套，环比下跌19.77%；历下、历城区的成交量都在200套之上，与6月份相比，成交量有明显的下降。高新区成交量有增长，涨幅为46%；

槐荫和长清区的成交量有下跌，跌幅分别为18.09%和22%。

二手房市场关注度

行政区：市中和历下两区仍关注

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

2011年7月，济南关注区域排行榜上市中和历下两大区仍位居、第二位，基本与上个月持平。市中区被搜索占比为24.28%，历下区被搜索占比为21.96%，其次为历城区和天桥区，搜索占比分别为20.53%和16.13%。槐荫区和高新区的搜索占比与6月份变化不大。

商圈：本月热门商圈搜索量变化明显

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

本月网友搜索的热门商圈变化较为明显， 前三名为舜玉玉函、国际会展中心和工业北路，搜索占比分别为4.54%、2.98%和2.68%，国际会展中心商圈由6月份的第7位升至第2位，涨幅明显。英雄山路和王官庄搜索量排名为第四和第五，分别为2.53%和2.31%。从被搜索的热门商圈前10名来看，多数商圈占比较6月份略有上升。另外，二环南路受到网友的关注度提高，成为本月新入榜商圈。

热点楼盘：鲁能领秀城搜索量仍为首位

【数据来源：房天下二手房数据监控中心】

7月份，网友搜索的10楼盘中，鲁能领秀城仍居首位，搜索占比为2.27%，名士豪庭和百花小区分列排行二、三位，被搜索比率分别为1.97%和1.54%。 春天花园、莱茵小镇和诚基中心三个楼盘本月受网友关注程度提高，成为本月新入榜的热点楼盘。

2011年7月，济南二手房市场在政策的持续作用下，出现“量价齐跌”态势。目前的二手房市场受限购、限贷政策的叠加，效果逐渐显现。部分刚需购房者符合购房条件，但是新国五条的出台，加大了这部分购房人群的观望情绪，暂不出手购房。还有部分购房者因为贷款门槛的提高以及贷款难度的加大，暂时搁置购房计划。再加上7月份，开发商在资金压力下,对新建商品房进一步打折促销, 使得部分区域再现一手房价低于二手房价现象，虽然新盘周边配套和同区域二手房相比略显匮乏，但不少购房者存在新房情结，加之房贷政策对二手房龄要求严格，因此诸多购房者更倾向于购买一手房，极大地冲击了本已低迷的二手房市场。成交量的下跌，部分急于出手的房主会自主降价，这也是7月份二手房挂牌价格下跌的原因之一。据房天下数据显示，7月份济南二手房的挂牌均价小幅回落，均价为8851元/平方米，环比6月下跌了0.49%。

据济南市网上房地产统计数据显示，2011年7月份济南市二手住宅成交1363套，成交面积为11.06万平方米，套数环比下跌了11.21%，面积环比下跌了8.75%。城六区中，只有市中区和高新区的成交量有上升，其余四区均出现大幅度的下跌。

从国家的调控政策来看，下半年的楼市调控依然从严。因此，8月份的济南二手房市场仍然不容乐观。限购、限贷政策以及开发商特价楼盘的挤压，二手房的成交量很可能出现再次下跌。二手房价格也会受市场的影响出现小幅松动。