投资性需求受抑制 房产投资寻找新的“突破点”

3月14日，在两会闭幕式记者招待会上，温总理表示：，房价还远没有回到合理价位;第二，楼市调控政策决不能放松。从温总理的谈话中，我们不难看出国家对于房地产调控的决心。如何在这样的市场情况下，进行有效的房地产投资，成为值得投资客们重点探讨的一个问题。

限购下，房产投资需谨慎

日前，有着“财经女侠”之称的著名财经评论员叶檀做客2012中国银行(中山)财经论坛，就房地产市场及宏观经济走势作专题演讲。叶檀表示，就楼市调控结果来看，为期10年的房地产上涨行情已结束，不会再出现大涨大跌的情况，有刚性需求的购房者可以出手了，而那些有投资性需求的投资客们就敬请留步了。

纵观2012年以来，温家宝总理发表的讲演不难看出国家对继续进行房地产调控，抑制投机、投资性需求的决心与信心。1月31日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理温家宝明确提出，要继续严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。与以往不同的是，在抑制投机、投资性需求的问题上，温总理在强调继续严格执行政策措施的同时，提出了“逐步完善”的问题。这似乎正在暗示着房地产调控将会出现新的变化。

对于4个城市的微调政策被叫停的情况，叶檀认为，当前房地产调控政策的底线是成交量保持稳定、房价平稳，也就是支持刚性需求，抑制投资需求。而这4个城市都有一个共同点，就是涉及到第二套住房，鼓励投资性需求。因此，叶檀建议有刚性需求的购房者可以消除疑虑入市购房，而投资性买家暂不宜出手。

区域发展优势，催生投资价值

对于房地产市场的投资价值，业内普遍认为：中国的房地产市场投资价值巨大，但是风险性是非常大的。“简单点的原因，是因为中国的投资市场是一个相对封闭性的投资市场，很多人在有了一定的财富积累后，想到的就是置业，也就是投资房地产，即便在贬值，至少还有一套房子在。”有关人士是这样解释的。而关于风险性，政府的政策制约性给房地产投资带来一定的风险性。

对省城的投资者而言，济南所具有的人文、地理因素，也为房地产投资者提供了一定的条件。作为一座有着几千年历史的城市，济南既有发展成熟的洪楼片区、大观园片区、泺口片区，也有奥体片区、西客站片区、滨河新区等新兴发展的片区，而每个区域都在日益发展，逐步成熟的过程中，呈现出不同的发展模式和区域特点，为各种房地产形态的发展创造了良好的成长环境，也为有投资性需求的消费者提供了可能。

商业地产投资渐入佳境

早在调控之初，商业地产就一度成为房地产投资客们的避风港，这在2011年表现的尤为明显。在住宅市场观望情绪依旧浓厚的2011年，据有关资料显示，济南市场写字楼产品成交总量为17.43万平方米，成交均价为12021.48元/平米，商业产品成交总量为14.03万平米，地上销售均价为21940元/平米。

就范围看，商业地产的发展也是高潮迭起，成为投资客们追捧的一个热点。据国家统计局公布的2011年房地产统计数据显示，2011年商品房销售额达到59119亿元，同比增长率为12.1%，其中住宅销售额同比增长率为10.2%，而写字楼和商业营业用房销售额同比增长率分别为16.1%和23.7%。从销售面积看，2011年商品房销售面积为10.99亿平方米，比上年增长4.9%，其中住

宅销售面积同比增长3.9%，写字楼销售面积同比增长6.2%，商业营业用房销售面积同比增长12.6%。

进入2012年，受到市场观望情绪的影响，济南的商业地产项目出现量价齐跌的情况，预售量与新增量均不理想，但在采访过程中，大部分业内人士认为，随着西客站片区的建设、滨河新区片区的开发以及经四路沿线的改造等，省城的商业地产项目还有很大的市场潜力，众多新的商业开发热点区域也将逐渐的呈现在市民面前。

投资公寓，船小好调头

在采访调查的过程中，记者发现对于有投资性需求的消费者而言，公寓，尤其是地段好的酒店式公寓成为很多投资客的理想投资产品。究其原因，主要是因为公寓具有总价低、投资门槛不高的特点。“投资公寓，不仅购买的时候方便，将来转手难度也不是很大。”这是投资房地产多年的刘先生总结出来的经验。

而在投资酒店式公寓时，业内人士也表示，酒店式公

寓的投资前景最主要的还是取决于产品品质本身，“投资酒店式公寓，不仅仅是建筑本身，还包括室内装修设施，尤其是良好的酒店式的服务，有利的地段优势，更能让投资者在投资的过程中，获得更好的。”

就济南目前的市场而言，市场中面积小、总价低的住宅产品缺失严重，户型面积小、相对总价低的公寓产品成为填补市场空白的一个重要产品。鲁商国奥城、金光·卡夫卡、丁豪广场、万豪国际、中润世纪锋等都有公寓项目，在限购令的制约下，这些公寓产品的投资价值也日益显现出来。

旅游地产，投资者的新宠儿

随着天气的逐渐转暖，省城的旅游市场也开始呈现出逐渐转暖的迹象，而对于那些有投资性需求的购房者而言，旅游地产成为他们投资房地产的一个新契机。据了解，就目前而言，中国的各色山水景观地产、休闲度假地、高尔夫别墅、温泉度假村、海景地产等以房地产与旅游度假相结合的旅游地产正进入一个新的发展时期。

就济南的旅游地产而言，休闲度假地产、高尔夫别墅、温泉度假村、海景地产等项目，是省城旅游地产投资的新宠，尤其是那些配套设施完善、区位优势明显、不受国家限购政策限制并且由品牌开发商开发的地产项目，更是受到省城有投资性需求的市民的热捧。以海景房地产为例，业内人士认为，山东省的海景房多集中在龙口、乳山等地，相比较而言，乳山虽然在自然资源方面略胜于龙口，但是由于房地产开发商的实力较龙口的有一定的差别，而且在园区配套方面也略逊一筹，所以从海景房地产的价格以及受关注度而言，龙口的海景地产更受欢迎一些。