刚性需求“松绑”或出于提振经济考量

据13日国家统计局发布的数据，一季度我国GDP同比增长8.1%，增幅已连续5个季度出现下降。房地产开发投资增速继续回落，商品房销售同比下降。在此之前，北京还曾出现近3个月土地成交“零溢价”的少有现象。

值得注意的是，几乎与此同时，14日，国务院总理温家宝在京主持召开国务院常务办公会议，在提出对宏观调控政策适时、适度微调的同时，要求坚持房地产调控政策不动摇，并采取有效措施增加普通商品住房供给，推进保障性安居工程建设。住建部部长姜伟新在部署2012年工作时也曾明确表示，“在遏制不合理购房需求的同时，要支持居民的合理性购房需求。”

在当前国内宏观经济走势扑朔迷离、预期放缓之际，住建部已开始研究将目前针对首套房的阶段性优惠政策常态化、制度化的可能性。其多次提及“支持居民合理购房需求”的说法，也不禁引发地方政府对于房地产调控政策“松绑”的几分遐想。而接受经济导报记者采访时，山东财经大学房地产研究所所长、导报特约评论员郭松海明确表示，预计今年国家仍然会坚持现有房地产调控的大原则不动摇，一、二线城市的房价仍有较大的下行空间，预计在5%-10%左右。

相关政策并非新政

据住建部相关人士透露，此次重新强调增加普通商品住房供给以及针对首套房的优惠政策，是根据房地产市场走势、调控已经收到的成效进行合理的政策安排。在国务院召开常务办公会后，由部机关组织相关业务司传达精神、分解任务、执行落实系为“惯例”，并不意味着现行房地产调控政策的方向、力度、口径有任何变化。

据悉，目前住建部已经要求地方政府加快对中低价位、中小套型普通商品房的审批，以增加普通商品房的供给。与此同时，支持中低价位、中小套型普通商品房建设、供应的相关政策，也在抓紧研究当中。

采访中导报记者获悉，住建部进行的政策精神传达和政策研究、准备，均是围绕上述国务院常务办公会的内容进行的。作为房地产调控部际联席会的牵头部门，住建部正在考虑协调、配合相关部门 ，将针对居民首套购房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。

“普通商品住房不同于高档商品住房，指的主要是中低价位、中小套型的商品房。增加普通商品住房供给可以保持房地产市场供需的基本平衡，解决多数刚性需求者的住房需求。这一政策是国务院早在2010年就已提出的，并不属于新政策。只是考虑到这一政策实施起来的难度较大，此次重新强调是为了将此作为今年的一项主要工作来推进落实。”郭松海告诉导报记者，同增加普通商品住房供给一样，针对首套房的阶段性优惠政策也是早前就已提出的政策。

“合理需求”将成突破口?

近期，住建部频频提及“支持居民合理购房需求”，然而何为“合理需求”，“改善型自住房”是否属于这一范畴，官方并没有给出权威解释，姜伟新只是模糊地表示，“首套购房应该是合理需求。”

所谓“改善型自住房”，在地方政府和开发商的理解体系中，实际上指的就是二套及以上的住房，政府一旦能够对改善型需求提及或者予以认可，算做“合理需求”的范畴，市场无疑会产生调控松动的预期。因而改善型购房在今后一段时间将被调控政策赋予怎样的定义，将是下一步调控的关注点。

“业界对于‘合理需求’的理解的确存在一定分歧，我认为，改善型住房甚至合理的投资性住房都可以算在‘合理需求’的范围之内。”郭松海表示，一旦明确了“改善型住房”的“合理需求”地位，其无疑会成为刺激房地产市场发展的一个突破口。

山东财经大学财政金融学院教授、导报特约评论员李德荃表示，伴随着经济增长、城市化的发展、人民生活水平的提高，房地产市场的长期繁荣是必然的趋势。房地产存在强大的刚性需求，没有任何道义理由与法理长期抑制这部分需求。除了投机目的的房地产需求以外，政府没有理由干预其它性质的房地产交易。

提振经济考量利好“刚需”

李德荃表示，此次重新强调这两项政策，一定程度上表明“刚需”购房出现相对“松绑”的迹象。“我国近年来的货币投放过多，造成目前的流动性过剩问题突出，通胀压力很大。加之近期经济增长乏力，急需找到提振经济增长的动力。房地产市场作为为数不多的能大量吸纳消化流动性的市场，适度‘松绑’有助于抑制通胀，拉动内需，此次释放‘刚需’有一定借助房地产市场提振经济的考量。”

上海同策咨询研究中心总监张宏伟告诉导报记者，“这一政策的出台还称不上救 市，政策基本还是围绕自住需求进行的，并没有偏向投资性和改善需求，如果政策导向偏向这两类需求，个人觉得才是真正的救市之举。”

郭松海则表示，“此举的意义更大程度上在于，目前大中城市的房地产价格还没有降到人们的心理价位，根据《政府工作报告》，今年政策可能会对首套房的购房者做出定向宽松，从加快建设中小户型的普通商品房，到增加首套房购房者入市比例，都将减低‘刚需’置业人群的置业难度。”

【推荐阅读】

任志强 房价将暴涨 不买房是傻瓜！泉城好房 果断出手

急售急售！！精装修39万起 双气 免税 送地下室

刚需强烈出手 经典好房 莫失良机

本周全市二手房共成交519套 呈“量涨价跌”的态势