11月百城住宅均价继续上涨 明年调控主基调或将继续维稳

中指研究院12月3日公布的数据显示，11月百城住宅均价连续第六个月环比上涨。此前，上海某房地产研究院发布的监测数据显示，截至11月30日20个典型城市新建商品住宅库存总量为8312万平方米，相比上月，11月去库存化速度明显加快。

业内人士大多预计，在“限购”、“差别化”房贷政策不变的背景下，虽然未来两个月房价仍有可能保持目前微涨趋势，刚性需求的释放将继续推动房屋成交量的上升，但是房价快速上涨的基础并不存在。

“房地产市场调控政策现在还没想放松。”住建部部长姜伟新在十八大举办的记者招待会上的一番回答，再次释放出我国房地产市场调控政策不放松的信号。同时，保障性住房建设的稳步推进，表明中低收入群体住房合理需求有望逐步得到满足。

住建部政策研究中心副主任秦虹日前表示，当前房地产宏观调控的核心是抑制，一方面控制投机性的需求，另一方面满足合理的住房需求，明年还将坚持这样的政策方向。

上海某房地产研究院研究员郑红玉认为，维稳仍是政府调控楼市的主要基调。住建部提出房地产调控政策尚未有放松的打算，限购政策短期内不会退出，财政部提出要加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求。可见目前调控决心依然坚决，房价大涨的可能性非常小。

业内人士表示，在政策不变的背景下，投机、投资性需求将会继续受到遏制。只要是投机、投资性需求尚未大规模进入房地产市场，房价大幅反弹的可能性就不大。与上半年购房者“恐慌性入市”推动刚性需求释放从而拉动房屋成交量不同，当前买方市场情绪更趋理性，“金九银十”并未出现房市“旺火”，进一步佐证了这一看法。

除了政策因素之外，从市场结构来看，未来两个月房价整体大幅反弹可能性较小。郑红玉认为，从房价来看，市场已给出积极信号，整个市场处于缓慢上行通道中。未来两个月，随着房企销售目标的逐渐完成，将在一定程度上对房价起到支撑作用，但房企推盘量会逐渐减少，加之年底已进入保障性住房交付阶段，房价整体大幅反弹可能性不大。

对于房地产开发企业而言，在从严的房地产宏观调控下，房地产企业转变营销策略“以价换量”不失为一个理性选择。可以预期，房地产企业的分化将成为今后房市的一大特征。日前上市房企披露的业绩显示，以万科、保利、招商地产为代表的龙头房企已经率先接近或完成了全年的销售目标。严跃进表示，大型房企10月份的表现，在疲软市场的衬托下更凸显强者恒强的特征。从销售、土地储备与资金面等方面，都表明了强者恒强的格局还将延续。

实际上，在房地产宏观调控持续从紧的背景下，中小房地产企业所受到的影响要远远大于大型房企，尤其在资金方面，随着销售的萎缩，中小房地产企业面临的资金链紧张程度远大于大型企业。随着调控的进一步升级，行业或将重新洗牌。业内人士表示，在我国房地产宏观调控政策继续从严的背景下，我国房地产市场正在由“快走”逐步向“稳步前行”转变。房地产市场行业整合加剧，将告别“暴利”时代，进一步朝健康方向发展。

不仅房地产企业之间出现分化，呈现强者更强的特征，从城市分类来看，我国楼市也出现了冷暖不均的特点。从三类城市的房价走势可以看出，一线城市市场回暖迹象明显，二三线城市整体房价涨幅微弱，这说明一线城市价格的抗跌性更强，尤其是去库存比较顺利，导致供求关系基本上趋于平衡。

值得关注的是，10月份房地产数据显示，房价下跌最快的城市仍是温州，跌幅为12.5%。郑红玉分析认为，从跌幅城市来看，东部城市下跌数量较多，尤其是浙江省已成为本轮国家楼市调控的“重灾区”，温州、杭州、宁波、金华连续两个月位居下跌最快城市前列，其中温州房价的连续大跌已显示其市场泡沫的逐步破灭。