当前中国房地产市场分析及未来展望
————房天下2012-2013房地产网络人气榜颁奖盛典主题演讲
房天下济南二手房网 2013-01-11 14:21:00 来源：房天下济南二手房
[提要]一个是2012年中国房地产市场总结，就我们济南市场来看，我想跟大家一起看一下我们楼市面临什么样的情况。第二是分享一下中国未来房地产市场的趋势和展望，我想在座的大多数都是非常关心，这主要通过一些数据来分析。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
好房推荐：房价涨了 20多万好房你还错过？
12月济南二手房成交2352套 涨4.49% 翘尾成定局
新年首周二手房均价9002元/㎡ 破九千 创新高
房天下济南二手房讯：2013年1月10日下午4点整，房天下2012-2013中国（济南）房地产网络人气榜颁奖盛典暨客户答谢会在阳光壹佰美爵酒店3楼宴会厅隆重召开。颁奖盛典汇集近百家知名开发商和中介公司近500人出席。房天下控股常务副总裁司智出席了本次颁奖盛典，新房集团济南分公司总经理李留军、二手房集团济南分公司总经理魏思远共同出席。
大会房地产形势报告会共分为3个主题演讲：首先由房天下控股副总裁司智作关于“当前中国房地产市场分析及未来展望”的主题演讲。随后，房天下控股新房集团济南分公司总经理李留军就“房天下2013房地产+互联网营销之变”作主题演讲。之后来自世联怡高房地产顾问机构的总经理朱江先生就“新媒体时代的营销创新”进行了主题演讲。
房天下控股副总裁司智：“当前中国房地产市场分析及未来展望”的主题演讲
首先由房天下控股副总裁司智作关于“当前中国房地产市场分析及未来展望”的主题演讲，精彩不容错过！
尊敬的各位来宾、各位行业的前辈，首先我代表房天下总部感谢在座的济南各位行业的中坚分子，刚才李总为我们讲述了我们房天下的情况，我们目前也是超越了同行。我们在100多个城市设立了网站，有这些员工在努力工作，我们围绕2012年的市场做了一些工作，同时对2013年我也做一些展望，我希望能给在位的各位带来一些启示。
这个PPT分为三部分，一个是2012年中国房地产市场总结，就我们济南市场来看，我想跟大家一起看一下我们楼市面临什么样的情况。第二是分享一下中国未来房地产市场的趋势和展望，我想在座的大多数都是非常关心，这主要通过一些数据来分析。
昨天我看了一下，经济下行大家都知道，去年三季度的时候，基本上我们的GDP已经跌到了7.5，虽然三季度以后基本持平，随着货币政策的不断调整，货币政策微调力度加大。与此同时，中央密集强调房地产调控不放松。
百城住宅均价从6月份以来连续6个月环比上涨，但同比仍下降。11月100个城市住宅平均价格为8791元每平米，与年初基本持平。北京、上海等十大城市住宅均价为15686元每平米，同比自今年1月份下跌以来，首次转为上涨，涨幅0.15%。与年初相比，十大城市住宅均价累计上涨0.78%。
我们看一下价格也是这样，这条红色的曲线很清楚，在五六月份的时候提前拔高。这是刚才说的销售面积。向好趋势明显，累计销售面积同比小幅度增长，销售额增幅持续扩大。2012年1-11月，房地产开发投资额同比增速有所提升，为16.7%，连续四个月稳定在15%以上，去年以来增速持续下行的态势基本结束。其中，住宅开发投资同比增长11.9%，连续第二个月加快，我觉得这是一个好消息。从10月8号那天开始，平均每天我的手机上都有关于各个企业拿地的消息。去年大家都在拿地。办公楼、商业用房增速分别为32.7%和27.3%，均高于住宅。
这里我们提一下重点城市的成交情况，1-11月，代表城市月均总成交1424万平方米，同比增长36%，比2010年同期也增长23%，为2010年以来的一年。近两月市场成交量继续攀升，11月创2010年以来新高。在今年后半年的成交量，是超过了今年的高点。
1-11月的供应情况怎么样？刚刚说的是销售情况，供应情况库存量稳中有降，出清周期持续下行。2012年以来，代表城市库存量稳中有降，出清周期持续回落。截至11月底，10个代表城市可售面积继续回落，为6702万平方米，与年初相比微降0.5%。
这是2012年的市场情况，我相信在座的大家都很清楚。我们来看一下2013年的情况。一个是中国房地产中长期发展动态模型。我们想，未来的房地产走势，这个市场通常来说，我们是供给、需求、价格、收入、政策。房地产业的主要影响因素是城市化、经济增长和调控政策。
2013年的经济形势，应该是好于2012年，政府换届效应释放，经济企稳向好。与上次经济下行的保增长政策不同，本次经济下行历史长但幅度较小，中央政府的政策强调稳增长，“十二五”规划和十八大报告均提出明确的经济增长目标，历史数据也表明换届之后政府投资冲动明显。
2012年货币环境持续向好，在三次降准和两次降息后，货币供应量和人民币贷款余额的增速分别由年初12.4%和15%的较低水平提升到11月的14.1%和15.9%，虽然仍为2007年以来的较低水平，但已走出资金最为紧张窘迫的低谷。
对2013年的整体市场预判，应该是销售量价增速略有提高，新开工止跌反弹，投资增速趋稳。全年商品房销售面积12.1亿平米，同比增长3.6%，增速略有扩大。
过去十多年，城市化率提高促进宏观经济稳步增长、居民收入增加，为房地产业创造良好的外部环境。1998-2011年，GDP和人均GDP分别累计增长4.6倍和4.1倍，M2增长7.1倍，居民储蓄存款和人均可支配收入分别增长5.5倍和3.0倍。
过去十年，城市化水平每年提高1.37个百分点，GDP年均增速为10.49%，是过去三十年中增长最快的十年。根据联合国相关数据，预计未来十年，我国城镇化率将以年均1.1个百分点的速度提升，每年新增城镇人口约为1700万人。
这里做一些假设，就是在经济增速趋缓、城镇化继续推进、居民收入倍增背景下机市场规模继续扩大。根据“中国房地产中长期发展动态模型”，结合政府规划和相关研究机构对未来经济环境的预测，同时参照房地产调控政策动向，对未来十年房地产市场的宏观环境提出如下假设条件：宏观经济平稳增长，货币政策稳健中微调。
这就是我们未来市场的特点：需求分化：城镇化促进刚需占据市场主流，改善性需求日益凸显，保障房到位促进社会和谐。住建部今日定调2013年政策时提到“支持合理自住和改善性需求”，这是2010年以来首次提出支持改善需求。同时2013年保障房建设计划虽低于2012年，但仍有600万套的目标需要完成。2013年乃至未来更长时期内，“低端有保障，中端有支持，高端有市场”的需求分化将在社会和谐的基础上保障房地产市场持续增长。
预计2020年中国总人口将达到13.9亿人，城市化率为61%，累计新增城镇人口1.7亿人，按人均30平米计算，这部分人群的住房需求超过50亿平米，若直接以人均住房面积超过35平米的小康标准来要求，则新增需求约60亿平米。
这是一些数字统计，根据统计年鉴亿及人口普查数据，2010年末我国城镇总人口约6.7亿，城镇居民人均住房面积为30.3平米，按此推算，2010年末我国城镇居民住房总速度约为202.9亿平方米。其中1990年前建成的房屋户数、建筑面积占总量的比重分别为28%和22%。
对一二先城市分化短期价格上涨压力仍然较大，三四线供应过剩风险需要警惕。少数热点一二线城市潜在需求强烈但供应不足，成交量在2012年高基数上难以大幅度增长，价格上涨压力大。多数二线城市供需基本平衡，推盘加大背景下销售规模有望继续扩大，价格平稳。广大三四线城市供应充足但潜在需求相对较弱，不具备价格上涨动力，部分城市供应严重过剩风险值得关注。从更长时期来看，一线城市急剧效应将更加明显，区域中心城市后发优势显现，三四线城市存在不确定性。
除了城市的分化，我们企业也是在分化。龙头企业跑赢大市，集中度进一步提高。2011年，百强房企销售额占的比重达28.1%，较2007年提高10个百其中前十房企占比接近10%。
给大家的策略建议：顺势而为，踩准节奏，优化布局，把握客户需求，提供优质产品。
展望未来五年，城镇化继续推进，宏观经济向好、收入倍增的背景下，房地产业前景广阔，规模扩大的同时“分化”成为关键词。需求分化、城市分化、企业也在分化。
展望2013年，经济和政策环境趋稳，房地产业形势将好于2012年。
最后给我们购房者一点建议：如果是看中了楼盘，不要犹豫，抓紧时间买。
最后祝我们在座的来宾2013年工作顺利，身体健康。谢谢大家。